재개발 재건축 정비사업 추진 절차 9단계

재개발 재건축 정비사업 추친 절차 9단계에 대해서 알아보겠습니다. 정비사업 추진 절차는 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 감정평가, 분양신청, 관리처분계획, 이주 및 철거, 착공 및 분양, 준공 및 입주로 총 9단계로 구성되어 있습니다.

 

 

1. 조합 설립인가

• 동의서
  • 토지등 소유자 3/4 이상의 동의
• 창립총회
  • 사업계획(안) 의결, 조합정관의결, 임대의원 선축
• 조합정관, 조합원명부, 동의서, 창립총회회의록, 사업계획서 첨부
• 조합법인등기
  • 조합설립인가 이후 조합 법인 등기 신청 (조합장/이사/감사/법인 등기 명시)

 

2. 건축심의

• 건축심의
  • 건물을 지을 때 인허가에 앞서 도시미관 향상, 공공성 확보 등을 따져보는 것임. 
  • 건축전문가들과 담당 공무원으로 이뤄진 건축위원회가 조합의 설계, 디자인 보완사항, 건축법 위배 등을 확인한다.
• 심의절차
  • 건축계획 심의 - 관련부서 협의 - 건축심의 요청 - 시건축위원회 심의 - 심의 결과 통보 - 시업시행계획 반영 통보

 

3. 사업시행인가

• 사업시행인가 신청 전 총회 결의
  • 조합원 1/2 이상 동의 (사업비 10% 이상 증가 시 2/3)
  • 직접 참석자 20% 이상
• 사업시행인가 신청 서류(60일) : 건축심의와 총회 의결 후 신청서를 작성하여 시장, 군수에게 신청
  • 사업시행인가 신청서 / 사업시행인가 계획서
  • 정관 / 총회 의결서 사본
  • 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외 권리명세
  • 의제 처리되는 타 법령 관련 서류
• 공람
  • 시장, 군수는 인가시 14일 이상 일반인에게 공람
  • 공람의 요지 및 장소를 지방자치단체의 공보 및 인터넷
  • 공람 중 이해관계인이 서면으로 의견을 제출
• 고시
  • 구보(시보)에 고시

 

4. 감정평가

• 종전자산평가
  • 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가변경 시 재평가 불가)
• 종후자산평가
  • 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액
• 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정

 

5. 분양신청

• 통지 및 공고
  • 사업시행인가 고시 후 60일 내
• 신청기간: 30일 ~ 60일 (20일 범위 내 연장 가능)
• 분양신청 서류: 발송주의 원칙
  • 분양신청서
  • 등기부등본 또는 환지예정지 증명원
• 분양 미신청자에 대한 조치
  • 손실보상협의: 관리처분인가일 후 90일 이내 신청
  • 수용재결: 손실보상협의 완료일 다음날부터 60일 이내 신청 (손실보상협의가 성립되지 아니한 경우)

 

6. 관리처분계획

• 관리처분계획인가 신청 전 총회 의결(총회 1개월 전 조합원에게 문서 통지)
  • 조합원 1/2 이상 동의 (사업비 10% 이상 증가 시 2/3)
  • 직접참석자 20% 이상
• 관리처분계획인가 신청 서류 (분양신청 및 총회 의결 후, 신청서 작성하여 시장, 군수에게 신청)
  • 관리처분계획인가 신청서
  • 총회의결서 사본
  • 관리처분계획서
• 관리처분계획서 내용
  • 분양설계
  • 분양대상자의 주소 및 성명
  • 분양예정 건축물 등 추산액
  • 종전 건축물의 명세 및 가격
  • 정비사업비 추산액(재건축초과이익환수 부담금 포함), 조합원 부담 규모
  • 분양대상자의 소유권 외의 권리명세
  • 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
  • 현금청산자의 건축물 등의 명세와 청산방법
  • 폐지 또는 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도
  • 보류지 등의 명세와 추산가액/처분방법
  • 철거 예정시기
• 관리처분계획 공람
  • 사업시행자는 관리처분계획인가 신청 전 30일 이상 공람 및 의견 청취
  • 공람기간, 장소 등 공람계획에 관한 사항
• 관리처분계획 인가 통지 및 고시
  • 시장, 군수는 인가 신청 후 30일 이내에 인가 결정
  • 인가 시 당해 지차체 공보 고시 및 분양신청자에게 인가 내용 통지

 

7. 이주 및 철거

• 이주계획서 작성
• 금융기관 선정
• 이주비 대여 및 근저당 설정
  • 조합에서 입찰을 통하여 최저금리를 제시한 금융기관 선정
• 물건조서 등 작성
  • 기존 건축물 물건조서 및 사진, 영상자료 등 작성
  • 건축물의 연면적, 실측평면도, 주요마감재료 등 첨부
• 철거 제한
  • 시장, 군수가 제한 가능
  • 일출 전과 일몰 후
  • 재난 발생시
  • 호우 대설 폭풍, 해일, 태풍, 강풍, 한파 등 재해발생이 예상될 경우
• LTV
  • 담보대출의 가치 인정 비율

 

8. 착공 및 분양

• 감리자 선정
  • 건축, 소방, 굴토, 전기 등
• 시공보증
  • 시공자가 조합에 시공보증서를 제출
  • 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못할 경우 보증기관이 시공자를 대신하여 계약이행 의무를 부담하거나 총 공사금액의 30% ~ 50% 범위 안에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증
• 시공보증서
  • 공제조합
  • 대한주택보증공사
  • 보증사업자가 발행한 보증보험증권
  • 금융기관, 한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행 등
• 조합원 분양
  • 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 분양
• 일반분양
  • 착공신고 후, 입주자 모집공가

 

9. 준공 및 입주

• 준공인가 신청서 제출
  • 사업시행자는 공사를 완료한 후 구청장에게 준공인가신청서를 제출하고 준공인가를 받음
• 입주
  • 조합원 새 아파트에 입주
• 조합 해산
  • 사업완료 후 조합 해산

 

여기까지 재개발 재건축 정비사업 추진 절차 9단계에 대해 알아봤습니다.