주택임대사업자 경매로 취득한 경우 등기 전 가능할까?

일반 매매계약으로 계약한 주택은 등기 전에 주택임대사업자로 등록할 수 있습니다. 하지만 경매는 매각대금을 완납하기 전에 임대사업자로 등록을 할 수 없습니다. 즉, 등기 전까지는 구청에서 인정하는 주택임대사업자로 등록증을 발급받을 수 없습니다.

 

 

얼마 전에 경매로 낙찰 받은 오피스텔의 잔금을 내기 위해 경락잔금대출을 알아봤습니다. 주택임대사업자가 내면 시설자금으로 대출을 받을 수 있다고 하여 렌트홈에서 주임사를 신청했습니다.

주택임대사업자 등록 절차

주임사 등록 절차는 아래와 같습니다. 등록자격으로 임대목적의 주택 소유자와 소유예정자로 명시하고 있습니다.

 

주택임대사업자 등록자격

 

소유 예정자로는 집주인이 될 사람도 포함하고 있습니다. 매매계약이나 분양계약의 경우 계약금만 납부한 매매계약서와 분양계약서로도 주택임대사업자를 미리 신청할 수 있다는 이야기입니다.

 

주택임대사업자를 위한 소유권 확보 기한을 매매계약은 3개월, 분양계약은 1년이나 주고 있습니다. 이 기간이 지나면 담당 공무원은 직권으로 주임사 등록을 말소할 수 있다고 합니다.

 

주택임대사업자 등록서류

 

이를 위한 민간임대주택에 관한 특별법에서 해당 내용을 알 수 있습니다.

 

주택임대사업자 등록절차

 

렌트홈에서 주택임대사업자는 구청에서 먼저 진행하면 세무서에 정보를 넘겨 면세사업자 등록증을 발급하는 순서로 되어 있습니다.

 

경매 취득 예정 물건으로 임대사업자 등록 신청

때문에 경매로 취득한 주택도 법원의 매각 절차에 따라 10%의 보증금을 납부하고 취득한 부동산이기에  '보증금 매각금액 영수증'과 '매각 허가결정등본'을 토대로 렌트홈에서 주택임대사업자를 신청했습니다.

 

렌트홈에 주택임대사업자 등록 신청 후에 담당공무원이 전화가 와서는 경매 취득한 물건은 등기 후에 가능하다고 알려주었습니다. (처음에는 잘 몰라서 알아보고 전화 줌)

 

국토교통부에서 내려준 지침이 아래와 같습니다.

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민원인 - 경매의 매수인이 매각대금을 완납하기 전에 임대사업자로 등록할 수 있는지 여부(「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 등 관련)

  - 안건번호: 18-0040
  - 회신일자: 2018-03-08

1. 질의요지
「민사집행법」 제142조제1항에 따라 주택에 대한 법원의 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인이 매각대금을 완납하기 전에 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제1항제2호다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는지?

2. 회답
  「민사집행법」 제142조제1항에 따라 주택에 대한 법원의 매각허가결정이 확정되어 법원이 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 이를 통지한 경우, 해당 매수인은 매각대금을 완납하기 전에 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제1항제2호다목에 따라 임대사업자로 등록할 수 없습니다.

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상식적으로 생각해보면 경매도 하나의 부동산 매수 방법이므로 가능해야 함이 정상이나 서민을 보호하는 민간주택임대 사업이기에 엄격하게 적용하는 것으로 보입니다.

 

해결 방법: 세무서에 먼저 사업자등록증 신청

주택임대사업자 등록증은 크게 구청에서 발급하는 사업자등록증과 세무서의 사업자등록증으로 나뉩니다. 그리고 은행에서는 세무서에서 발급한 사업자등록증을 토대로 대출을 해줄 수 있습니다. 

 

렌트홈에 나와있는 주택임대사업자 등록 절차와는 다르게 세무서에 먼저 주택임대사업자 등록을 신청할 수 있었습니다. 필요 서류는 '보증금 매각 금액 영수증'과 '매각허가결정등본' 그리고 등기부등본이 필요합니다.  해당 주택의 등기부등본이 필요한 이유는 '보증금 매각 금액 영수증'과 '매각허가결정등본' 에 정확히 해당 호수에 대한 주소가 나와있지 않았기 때문에 등기부등본의 경매기입등기를 통해 확인하는 것으로 보입니다.

 

▶매각허가결정등본 발급 방법

 

세무서에도 구청과 같이 거절할까봐 조마조마했지만 위 서류를 통해 면세사업자로 주택임대사업자등록증을 발급받아 경락잔금대출을 실행할 수 있었습니다.

 

 

나중에 최종적으로 등기를 완료한 후에는 아래와 같이 렌트홈의 임대사업자등록신청 첨부서류에는 계약서가 아닌 등기부등본을 첨부하여 구청의 주택임대사업자등록증까지 발급 완료했습니다.

 

 

아래 렌트홈에서 접수 민원을 보시면 2022년 4월 4일에 신청했으나 거절되었고, 2022년 5월 22일에는 신청해서 25일에 주택임대사업자등록 승인을 받았습니다.

 

 

구청에서 주택임대사업자 등록증 발급

렌트홈에서 주택임대사업자 해결로 처리되었다는 문자를 받고 주택임대사업자 등록증을 발급 받기 위해 구청에 방문했습니다.

 

 

 먼저 구청 1층에 있는 세무과 직원에게 등록면허세 납부고지서를 받았습니다. 

 

주택임대사업자 등록면허세 고지서

 

구청 직원에게 주택임대사업자 등록면허세를 내러 왔다고 하니 이미 출력된 위와 같은 고지서를 전달해주더군요.

 

 

등록면허세는 구청에 있는 지방세 납부 기기를 통해 신용카드로 납부 가능했습니다.

 

주택임대사업자 등록면허세 신용카드 납부 가능

 

세금도 신용카드로 납부할 수 있군요.

 

 

주택임대사업자 등록면허세로 27,000원을 지불했습니다.

 

부산동구청_층별안내

 

그리고 부산 동구청 5층에 있는 건축과 담당 직원에게 가서 주택임대사업자 등록증을 발급받았습니다.

 

 

이상으로 주택임대사업자 경매 취득에 관한 후기였습니다.

 

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