최우선변제금액 위장 소액임차인 제외되는 경우 판례

근저당과 같은 선순위 채권이 있음에도 불구하고 경매 절차에서 먼저 배당받을 수 있도록 하는 주택임대차보호법의 최우선변제금액을 받을 수 있는 소액임차인 제도를 악용하는 경우가 있습니다. 이에 대해 사해행위 판결한 판례가 있습니다.

 

소액임차인을 위한 최우선변제금액을 보장하는 주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회적 보장적 고려에서 나온 것입니다. 제도의 취지를 벗어나서 경매에 들어갈 것을 알고 임대인이 임차인과 시세보다 싸게 임차한 경우 어떻게 봐야 할까요?

 

이에 대한 판례가 아래와 같이 있습니다.

 

 

---

배당이의 (대법원 2005.05.13., 선고, 2003다 50771, 판결)

 

【판시사항】
[1] 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지 여부(적극)

[2]
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 수익자인 임차권자의 선의의 판단 기준


【판결요지】
[1]
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로써 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다.

[2]
주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 할 것이나, 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이므로, 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다.

---

 

위장 임차인인지 여부, 즉 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인지 여부는 법원에서 아래를 바탕으로 판단해야 한다고 판결문에 나와 있습니다.

 

1. 실제로 임차인이 임대인게 보증금을 지급했는지 여부

2. 그 보증금이 시세이 맞게 적절했는지 여부

3. 등기부등본상에 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있음에도 굳이 임대차계약을 체결했는지 여부

4. 임대인과 임차인이 친인척관계 등 특별한 관계가 있었는지 여부

5. 위의 상황을 합쳐 종합적으로 고려하고 논리와 경험을 통하여 합리적을 판단함