최우선변제금이란? 2023년 최우선변제금 표

최우선변제금이란 경매 배당 시 서민에 해당하는 보증금으로 임대차계약한 세입자의 보증금 먼저 배당해 주는 금액을 말합니다. 근저당과 같은 선순위채권금액보다 먼저 배당을 해줌으로써 전재산과 같은 보증금을 보호해 주는 제도입니다.

 

최우선변제금이란?

최우선변제금은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 세입자에게 먼저 최우선적으로 받을 수 있게 보호해주는 금액입니다. 이러한 소액보증금의 범위는 물가가 상승함에 따라 점점 상향했습니다.

 

아래에 담보물권설정일, 지역, 보증금, 범위에 따른 최우선변제액을 정리했습니다.

 

 

주택소액임차인 최우선 변제금

담보물권설정일	지역	보증금 범위	최우선변제액
1984.6.14 ~ 1987.11.30	특별시, 직할시	300만 원 이하	300만 원 까지
	기타지역	200만 원 이하	200만 원 까지
1987.12.1 ~ 1990.2.18	특별시, 직할시	500만 원 이하	500만 원 까지
	기타지역	400만 원 이하	400만 원 까지
1990.2.19 ~ 1995.10.18	특별시, 직할시	2,000만 원 이하	700만 원 까지
	기타지	1,500만 원 이하	500만 원 까지
1995.10.19 ~ 2001.9.14	특별시, 광역시 (군지역 제외)	3,000만 원 이하	1,200만 원 까지
	기타지역	2,000만 원 이하	800만 원 까
2001.9.15 ~ 2008.8.20	수도정비계획법 중 과밀억제권역	4,000만 원 이하	1,600만 원 까지
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	3,500만 원 이하	1,400만 원 까지
	그 밖의 지역	3,000만 원 이하	1,200만 원 까지
2008.8.21 ~ 2010.7.25	수도정비계획법 중 과밀억제권역	6,000만 원 이하	2,000만 원까지
	광역시(군지역과 인천광역시지역 제외)	5,000만 원 이하	1,700만 원까지
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원까
2010.7.26 ~ 2013.12.31	서울특별시	7,500만 원 이하	2,500만 원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시 제외)	6,500만 원 이하	2,200만 원까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5,500만 원 이하	1,900만 원 까지
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원 까지
2014.1.1 ~ 2016.3.30	서울특별시	9,500만 원 이하	3,200만 원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시 제외)	8,000만 원 이하	2,700만 원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만 원 이하	2,000만 원까지
	그 밖의 지역	4,500만 원 이하	1,500만 원까지
2016.3.31 ~ 2018.9.17	서울특별시	1억 원 이하	3,400만 원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시 제외)	8,000만 원 이하	2,700만 원까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만 원 이하	2,000만 원까지
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원 까
2018.9.18 ~ 2021.5.10	서울특별시	1억 1천만 원 이하	3,700만 원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 세종특별자치시, 용인시, 화성시	1억 원 이하	3,400만 원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만 원 이하	2,000만 원 까지
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원까지
2021.5.11 ~ 2023.2.20	서울특별시	1억 5천만 원 이하	5,000만 원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 3천만 원 이하	4,300만 원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	7,000만 원 이하	2,300만 원 까지
	그 밖의 지역	6,000만 원 이하	2,000만 원 까지
2023.2.21 ~	서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원 까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다.) 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원 까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다.) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만 원 이하	2,800만 원 까지
	그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원 까지

 

▶수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 지역

 

 

서민에 해당하는 소액보증금은 물가가 상승하고 전세가격이 오르는 것처럼 점점 가격이 상승했습니다. 또한 각 지역에 부동산 가격이 다른 것 처럼 지역에 따라 소액보증금으로 인정하는 금액이 다릅니다. 

 

또한 가장 중요한 점은 소액보증금 기준일은 임대차계약일이 아닌 담보물권설정일이 된다는 점입니다. 대표적인 담보물권설정일은 근저당이 있습니다.

 

예를 들어 서울특별시에 2023년 2월 20일에 근저당이 설정된 집을 1억 6천만 원으로 전세를 들어간다고 가정합니다. 그렇다면 소액임차인은 1억 5천만 원까지 인정하기 때문에 최우선변제금을 받을 수 없습니다. 그러므로 월세로 임대차하거나 근저당을 말소하는 조건으로 임대차계약을 진행하는 것이 좋습니다.

 

추가로 최우선변제금액은 경매로 낙찰된 가격의 1/2을 넘기지 못합니다. 예를 들어 최우선 변제금이 2천만 원이고 경매낙찰가가 3천만 원이라면 임차인은 1,500만 원까지 배당받을 수 있습니다.

 

소액임차인임에도 불구하고 최우선변제금 경우

 

최우선변제금 조건 3가지 

최우선변제금 2023 표에 따라 소액임차인에 해당된다고 하더라도 무조건 보호해주는 것은 아닙니다. 아래의 조건 3가지를 충족해야 합니다.

 

1. 경매기입등기 이전에 부동산의 인도와 전입신고를 하여 대항력을 확보해야 합니다. (확정일자는 필요 없음)

2. 보증금의 액수가 위의 표의 범위에 나온 것처럼 소액보증금 범위에 들어와야 합니다. (주택임대차 보호법에 정한 내용임)

3. 배당요구종기일 이내에 '배당요구'를 하고 배당요구종기일까지 대항력 요건(부동산의 인도, 점유 + 전입신고)을 유지해야 합니다.

 

위의 3가지 조건을 충족하여야 소액임차인은 최우선변제금을 확보하여 경매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

 

[도움이 되는 글]

 

1. 소액임차인임에도 불구하고 최우선변제금을 못 받는 경우