건축물대장 용도변경 처리절차 4가지

건축물에는 건축물대장이 존재합니다. 건축물대장이 없으면 무허가건축물입니다. 건축물은 미리 사용 승인된 건축물 용도가 지정되어 있습니다. 건축물대장 용도변경하려면 미리 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 허가나 신고를 해야 합니다.

 

 

 

용도변경 처리방식의 분류 

1. 용도변경 허가 대상

2. 용도변경 신고 대상

3. 건축물대장의 기재내용 변경신청 대상

4. 용도변경이나 기재내용 변경신청 없이 사용할 수 있는 대상

 

 

먼저 건축법에서 아래와 같이 크게 9개의 시설군으로 건물을 분류합니다. 그리고 이 시설군 내에서 29가지의 용도가 분류됩니다. (건축법 제19조 제4항 및 건축법 시행령 제14조 제5항)

 

시설군	용도군
1. 자동차 관련 시설군	자동차 관련 시설
2. 산업 등의 시설군	가. 운수시설   나. 창고시설   다. 창고   라. 위험물저장 및 처리시설   마. 자원순환 관련 시설   바. 묘지 관련 시설   사. 장례시설
3. 전기통신 시설군	가. 방송통신시설   나. 발전시설
4. 문환 및 집회 시설군	가. 문화 및 집회시설   나. 종교시설   다. 위락시설   라. 관광휴게시설
5. 영업시설군	가. 판매시설   나. 운동시설   다. 숙박시설   라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설
6. 교육 및 복지시설군	가. 의료시설   나. 교육연구시설   다. 노유자시설   라. 수련시설   마. 야영장시설
7. 근린생활시설군	가. 제1종 근린생활시설   나. 제2종 근린생활시설 (다중생활시설은 제외)
8. 주거업무시설군	가. 단독주택   나. 공동주택   다. 업무시설   라. 교정 및 군사시설
9. 그 밖의 시설군	가. 동물 및 식물 관련 시설   나. 삭제(2010.12.13)

 

 

미리 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려면 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다. 아래와 같이 4가지로 처리 절차를 분류할 수 있는데 각 대상에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 허가대상

하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도를 사용하기 위해 건축물 용도를 변경하려면 허가를 받아야 합니다. 건축기준에 맞게 다시 검토가 이루어져야 하므로 서류적인 변경뿐만 아니라 현장에서 물리적인 시공이 이루어져야 할 확률이 높습니다. (주차장, 정화조, 하중 등)

 

 

2. 신고대상

상위군에서 하위군으로 하향하고자 한다면 단순히 신고만 하면 됩니다.

 

 

3. 건축물대장 기재 내용 변경 신청해야 하는 경우 (건축법 제19조 제3항)

1. 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우
2. 같은 종 근린생활시설 중에서 규모가 정해야 있는 건축물 용도를 규모가 정해지지 않는 용도로 변경하는 경우

기본적으로 같은 시설군 안에서도 용도를 변경해야 합니다. 여기에 아래와 같이 예외를 둡니다.

 

 

4. 건축물대장 기재내용 변경신청 안 해도 되는 경우(건축법 시행령 제14조 제4항)

1. 별표 1 같은 호에 있는 건축물 상호 간의 용도변경
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 1종 근생과 2종 근생 상호 간의 용도변경. 

건축법 시행령에 별표 1에 대해 세부적인 건축물 용도를 구분해놨습니다. 아래 파일 참조하시길 바랍니다.

 

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)(건축법 시행령).pdf

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위에 4항 2번에 따라 사실상 현업에서 1종과 2종은 구분없이 사용하게 되었습니다. (2019년 10월 22일 개정되어 2020년 1월 23일부터 시행) 다만 아래와 같이 용도 변경을 하는 경우는 건축물대장 기재 내용 변경이 필요합니다.

• 별표 1 제3호 다목(목욕탕만 해당)
• 별표 1 제3호 라목 
• 별표 1 4호 가목, 사목, 카목, 파목(파목은 골프연습장, 놀이형시설만 해당)
• 별표 1 4호 더목, 러목
• 별표 1 제7호 다목2
• 별표 1 제16호 가목, 나목

 

 

실질적으로 현장에서는 건축과 담당공무원에게 사업하고자 하는 업종을 말한 후 건축물대장 용도 변경이 필요한지 확인 한 후 진행하게 됩니다. 물론 담당공무원의 말이 바뀔 수 있기 때문에 민원인도 어느 정도 알아야 하며 증거를 남겨놔야 할 수도 있습니다.

 

이상으로 건축물대장 용도변경 처리절차 4가지에 대해 알아봤습니다.