임차인이 법인일 경우 주택임대차보호법 적용 여부

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 부족한 내용을 보완하기 위하여 만든 민법의 특별법입니다. 사회적으로 경제적 약자를 위한 법으로 임차인이 법인일 경우에는 보호가 되지 않기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

주택임대차보호법이란?

민법에는 주거용 건물의 임대차에 관하여 사회적 약자인 임차인의 권리가 제대로 서술되어 있지 않습니다. 때문에 이를 보완하기 위해 민법이 특별법으로 주택임대차보호법이 만들어졌습니다. 

 

임차인이 법인일 경우 주택임대차보호법 적용이 될까?

주택임대차보호법의 적용 대상은

1. 대한민국 국적을 가진 사람
2. 주택을 임차한 외국인이 체류지 변경신고를 한 경우 (전입신고 같은 효과를 줌)
3. 재외동포가 장기체류하면서 주택음 임대차하는 경우 등

법인은 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 법인의 직원 명의로 주민등록이 되어 있어서 대항력을 주장할 수 없습니다. 이유는 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위하여 주민등록을 자신의 명의로 전입할 수 없기 때문입니다. 또한 직원 명의로 전입신고 한다고 하더라도 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 판례입니다. (대법원 1997. 7. 11 선고 96다 7236 판결)

 

예외적으로 법인이 주택임대차보호법 보호를 받는 경우

1. 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사
2. 중소기업에 해당하는 법인

 

한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사가 주택임대차 보호법에 적용을 받는다는 내용은 주택임대차보호법 제3조 제2항 후단 및 주택임대차보호법 시행령 제2조에 명시되어 있습니다.

 

중소기업에 대한 기준은 '중소기업기본법 제2조'에 해당하는 중소기업의 법인을 말합니다. 법인이 계약한 후 직원이 인도받고 전입신고를 마쳤을 경우 대항력이 발생합니다. 즉, 전입신고 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 발생합니다. 임대차가 끝나기 전에 직원이 변경된 경우는 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우 똑같이 대항력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조 제3항)

 

주택임대차보호법 제3조 2항, 3항

 

주택임대차보호법에 예외적으로 법인이 대항력을 갖는 경우는 제3조 2항과 3항입니다.

 

 

주택임대차보호법 시행력 제2조에 대항력이 인정되는 법인은 한국토지주택공사와 지방공기업임을 알 수 있습니다.

 

 

대항력이 인정되는 중소기업의 종류는 위와 같습니다.

 

 

국가법령정보센터 사이트에서 법령의 원문을 확인할 수 있습니다.

 

 

법인이 주택에 전입을 할 경우 조치사항

위와 같이 예외적으로 법인이 주택임대차보호법을 받는 경우가 아니라면 근저당이 많은 주택에는 후순위로 들어갈 때 좀 더 면밀히 검토해야 합니다. 보증금을 월세 대비 작게 가져가는 것이 좋으며 매매시세 대비 80% 아래에 보증금과 근저당이 합한 금액이 있는 것이 좋습니다. 

 

보통 경매 시 1년 정도 걸리는 것을 감안했을 때 월세와 관리비 등으로 충당시킬 수 있기 때문에 월세 대비 1년치의 보증금을 설정하는 것도 방법입니다. 선순위로 상당한 금액의 보증금을 설정할 경우 전세권 설정하는 것도 방법입니다.

 

 

이상으로 임차인이 법인일 경우 주택임대차보호법 적용 여부에 대한 근거를 살펴봤습니다.

 

 

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