토지주와 건물주가 다른 경우 임대차 계약 주의사항

우리나라 부동산은 토지와 건물로 소유주를 달리 하여 등기를 관리하고 있습니다. 특히 아파트가 아닌 단독이나 다가구주택의 건물과 토지가 다른 경우가 종종 있습니다. 토지주와 건물주가 다른 경우 임대차 계약 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

현업 공인중개사로 일하면서 재개발 물건 중에 추후 입주권을 받기 위한 조합원이 되기 위에 건물과 토지를 쪼갠 경우를 보았습니다.

 

 

 

 

정비구역 지정 후에는 조합원 늘어나는 결과를 초래하는 쪼개기는 금지됩니다. 그 이전에 하는 행위는 합법적이고 유효합니다.

 

토지주와 건물주가 다른 경우는 또한 증여를 통하여 건물과 토지 소유주가 달라진 경우입니다. 이때 소유주의 신용에 문제가 생겨 경매가 넘어가게 돼도 같은 상황이 발생할 수 있습니다.

 

▶인터넷으로 등기부등본 발급하는 방법

 

 

 

이렇게 상속, 증여, 토지나 건물만 낙찰 받은 경우 사례 등 여러 원인이 있습니다.

 

건물 소유주의 권리

건물 소유주는 건물을 이용할 권리가 있습니다. 그러므로 임대하여 수익을 얻을 수 있습니다. 

토지 소유주 또한 토지를 이용할 권리가 있으며 건물 소유주에게 토지 사용료를 청구할 수 있습니다.

 

토지주와 건물주가 다른 경우 주택임대차보호법

토지소유주와 건물소유주가 다른 다가구주택에 임대차계약한다고 할 때 임차인은 주택임대차보호법에 보호받을 수 있습니다. 

 

하지만 문제가 있습니다. 만약 건물소유주의 신용에 문제가 생겨 경매가 넘어간다면 토지가 아닌 건물 매각금액에 따른 배당만 받을 수 있습니다. 통상적으로 건물과 토지 소유주가 다를 때의 건물 매각 금액은 현저히 낮게 낙찰됩니다. 그러므로 보증금을 잃을 위험이 커지게 됩니다.

 

토지와 건물 소유주가 다를 때 여러 분쟁 위험이 있을 수 있습니다. 대표적으로 토지소유주가 토지사용료를 건물 소유주에게 청구하는 경우입니다. 이에 대해 건물 소유주가 응하지 않는다면 토지 소유주는 경매를 진행할 수도 있습니다.

 

건물 소유주의 토지 사용 권리가 소멸하여 건물을 철거해야 한다면 임대차보증금을 회수 못할 수도 있습니다.

 

토지주와 건물주가 다른 경우 임대차계약

결론적으로 토지주와 건물주가 다른 경우 임대차계약의 보증금은 충분한 협의를 통해 시세 보다 작게 하는 것이 좋습니다. 전세보다 월세 임대가 현명할 것입니다. 또 다른 방법으로 건물과 토지 사용주와 각각 임대차계약을 체결하는 것입니다.

 

토지주와 건물주가 다른 경우 부동산 분쟁이 생길 경우 부동산 전문 변호사를 통해 상담받으시는 것이 좋습니다. 의사도 전문 분야가 있고 변호사 또한 전문 분야가 따로 있기 때문입니다.

 

 

여기까지 토지주와 건물주가 다른 경우 임대차 계약 주의사항에 대해 알아봤습니다.

 

 

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