전세권 설정과 확정일자 차이점 비교 분석

전세 계약 후에 전세금을 지급하고 부동산 등기부등본에 등기하지 않으면 우리가 흔히 말하는 '전세'라고 합니다. 그리고 전세금을 지급하고 등기부등본에 전세권 설정등기를 한 경우가 있습니다. 이 전세권 설정과 확정일자 차이점에 대해 비교 분석해 보겠습니다.

 

 

전세권은 물권의 하나로서 부동산 등기부등본에 설정된 순위에 의해 전세금이 보장받게 됩니다. 반면에 일반 전세나 월세는 특별법인 주택임대차보호법에 의해 보호됩니다. 이에 대한 기준은 전입일과 확정일자가 됩니다. 

 

 

민법: 제6장 전세권

 

제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984.4.10.>

② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

전세권이 실제 설정된 등기사항증명서(등기부등본)의 사례를 보시겠습니다.

 

 

오피스텔인 집합건물에 전세권이 설정되어 있습니다. 건물과 토지가 함께 등기하고 호수가 지정된 오피스텔에 전세권이 설정되어 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 소송을 통한 판결문 없이 즉시 경매를 집행할 수 있습니다.

 

하지만 단독주택이나 다가구주택의 경우 일부에 전세권이 설정된 경우는 곧바로 경매를 집행할 수 없습니다. 집합건물과 달리 등기상 분리되어 있지 않기 때문입니다. 그러므로 보증금반환소송을 통하여 판결문을 받아 경매를 진행하여야 합니다.

 

▶ 인터넷으로 등기부등본 발급하는 방법 알아보기

 

 

전세권 설정과 확정일자 차이점

실질적으로 전세권설정은 주택임대차보호법 적용을 못 받는 법인이나 전입신고를 못하거나 확정일자를 받을 수 없는 경우, 상가 임대차 계약 등에 적용됩니다. 또한 비용이 상당 금액 발생하므로 일반적인 임대차계약은 전입신고 + 점유 + 확정일자를 받는 것이 더 좋습니다.

 

 

	전세권 설정 등기	확정일자
절차	임대인 동의 후에 설정 서류 필요함	임차인 혼자 처리 가능함
구비서류	-임대인: 등기필증(등기권리증), 인감증명서 1통, 인감도장, 과거 주소이력 명기된 주민등록초본 1통, 신분증 사본, 위임장	임대차계약서 (전월세 신고시 자동 확정일자 처리됨)
처리관청	관할 등기소	주민센터(동사무소), 등기소, 인터넷 등
대상	법인과 같이 전입이 어려운 경우, 상가 등의 임대차계약, 확정일자를 받을 수 없는 경우	일반 임대차계약
기본요건	전입 신고 하지 않거나 점유하지 않아도 권리가 유지됨	전입신고하고 점유까지 마쳐야 함
비용	- 등록면허세: 보증금의 0.2% - 지방교육세: 등록면허세의 20% - 등기신청수수료 및 법무사 대행수수료 - 나중에 전세권설정 해제 시 말소비용 발생함	소액
보증금 미반환시	보증금반환소송 없이 즉시 경매신청 가능함	1. 보증금반환청구소송 제기 2. 소송에 대한 판결문 받기 3. 경매신청
권리내용	- 설정된 순위에 따라 배당 받을 수 있음, 집합건물이 아닌 경우 주로 건물 금액에 대해서 배당됨 - 전세권 설정에서 건물 범위로 특정되어 표기가 되므로 단독주택이 경매되는 경우 건물 매각대금에서만 보상받을 수 있다.	- 전입과 점유를 하는 대항요건과 함께 확정일자를 갖추게 되면 경매 시 우선변제권을 취득함 - 토지와 건물 합산 금액에서 배당받게 된다.
기타	임대인 동의 없이 전대 가능함, 전세권의 저당 설정 가능함

 

 

이상으로 전세권 설정과 확정일자 차이점에 대해 알아봤습니다.

 

 

1. 전세 만기전 절차 및 전세계약연장 증액 감액 계약서 작성 방법

전세 만기전 절차 및 전세계약연장 증액 감액 계약서 작성 방법

 

2. 최우선변제금이란? 2023년 최우선변제금 표

최우선변제금이란? 2023년 최우선변제금 표