부동산 공동소유 공동명의 계약시 주의사항

공동명의는 말 그대로 공동으로 명의가 되어 있다는 뜻으로 공동소유라고 할 수 있습니다. 공동명의로 되어 있는 등기부등본 예시를 살펴보고 계약 시 법률적으로 중요한 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

공동명의의 대표적인 경우는 주로 부부 공동명의나 상속을 받아 공동명의가 된 경우입니다. 부부의 경우 공동소유로 매매하는 경우이고 상속은 말 그대로 물려받는 것입니다.

 

공동소유를 확인하기 위해서는 등기사항증명서(등기부등본)를 열럼하여 갑구의 소유권에 관한 사항을 확인하면 됩니다. 아래 사래와 같이 지분이 몇 분의 몇으로 표기되어 있습니다.

 

▶ 집에서 등기부등본 열람하는 방법 알아보기

 

 

공동명의 등기부등본 예시

 

위의 등기부등본은 부부가 아파트를 공동소유하고 있는 경우입니다. 등기목적이 소유권 보존으로 처음 아파트를 분양받았다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

위는 토지등기부등본으로 토지를 공동소유하고 있습니다. 무려 13명이 나눠갖게 됐네요. 등기원인이 1979년 10월 13일에 재산상속임을 알 수 있습니다.

 

 

공동명의 주택 임대차 계약 시 주의사항

 

공유란 하나의 부동산을 여러명이 공동으로 소유하는 개념입니다. 우리나라 민법에서 이러한 지분 부동산에 대한 부동산을 처분하고 관리하는 것에 대한 몇 가지 원칙을 제시합니다.

 

민법 제265조(공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있습니다.

 

'공유물의 관리'는 부동산을 이용하여 수익을 발생시키는 전세 월세에 대한 임대차, 그리고 상가의 경우의 임대차 계약을 말합니다. 즉, 민법에서 정한 과반수를 말하므로 공동소유의 부동산 임대차계약 시에는 과반수가 참석하거나 위임장, 위임서류가 있어야 합니다.

 

중요한 점은 과반수는 51%를 뜻한다는 것입니다. 부부가 공동명의인 아파트 임대차 계약 시에는 1명 참석해서는 안되며 모두 참석해야 합니다. 만약 1명이 참석한다면 다른 1명에 대한 위임장, 위임서류가 준비되어야 할 것입니다.

 

 

결론적으로 과반수가 참여한 계약이나 대리인에 대한 정식 서류가 준비된 계약이 정식적인 계약이라 할 수 있습니다. 동의 받지 못한 지분의 부동산에 대해서는 전세금반환청구소송을 통한 경매신청을 할 수 없습니다.

 

공동명의 부동산에 대한 계약 체결은 과반수 동의로 할 수 있으나 계약 해지는 지분을 가진 당사자 모두에게 의사를 통지해야 효력이 발생합니다.

 

참고로 공유물의 보존행위란 공유물의 멸실이나 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적, 법률 행위를 의미합니다. 공유물의 관리와는 다르게 보존행위는 단독으로 할 수 있습니다. 왜냐하면 보존행위는 긴급으로 요하는 경우가 많기 때문이며 이는 다른 공유자에게도 이익이 되기 때문입니다.

 

 

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