전세 계약후 집주인변경, 월세 집주인 변경된다면

전세나 월세 계약 중에 집주인이 변경되는 경우가 있습니다. 계약은 이전 집주인하고 했는데 새로운 집주인이 나타나면 당황스럽습니다. 하지만 주택임대차보호법에 의해 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 하였습니다.

 

 

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Q. 주택을 임대하여 거주하고 있습니다. 계약기간이 종료되기 전에 집주인이 다른 사람에게 팔아서 집주인이 변경됐는데요. 주인이 바뀌었으니 새 주인이 나가라고 하면 나가야 할까요?

 

A. 대항요건(전입신고+점유)을 갖춘 경우에는 계약한 집에서 계속 거주할 수 있습니다. 새로운 집주인은 임대차 계약한 주택에 대한 소유권과 함께 현재 거주주인 임차인에 대한 이전 집주인의 권리와 의무도 함께 승계하게 됩니다.

 

때문에 '주택임대차보호법'의 적용을 받는 임차인의 주택임의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 집주인이 바뀌더라도 임차인은 이전 집주인과 체결한 임대차 계약 기간 동안 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

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임대인의 지위 승계

1. 임대차 계약한 주택의 새로운 집주인이나 그 밖에 상속, 경매 등으로 임대차 계약한 주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다.

2. 양도자인 임대인과 임차인 사이에 위와 같은 승계에 대한 내용을 부정하는 내용을 계약서에 특약에 적더라도 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.

 

 

임대인의 지위승계와 임대차 계약의 해지 가능한지 여부

1. 임차주택의 새로운 주인에게 대항력이 있는 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차 주택을 계속하여 사용, 수익 할 수 있습니다.

2. 만약 새로운 집주인과 계약을 원치 않는다고 한다면 임차인은 승계되는 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 또한 임차주택이 임대차 기간 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다.

 

 

전세 계약 후 집주인변경, 월세 집주인 변경 시 임대차 계약을 해지할 수 있다는 판례

대법원 판례: 1998.9.2. 98마 100

[판시사항 및 판결요지]
임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로도 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차 관계를 해지할 수 있는지 여주(적극)

  임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

 

 

집주인 변경 시 계약서를 다시 작성해야 할까?

주택임대차보호법에 의해 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 하였으므로 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 

계약서를 다시 작성되어 새로운 확정일자를 받는다면 권리상 후순위가 되는 불리한 상황에 놓이게 됩니다. 그러므로 임차인은 기존계약서를 그대로 유지하는 것이 유리합니다. 또한 보증금 반환도 새로운 집주인에게 청구하면 됩니다.

 

 

계약서를 작성하는 것이 불안하다면 할 수 있는 방법

1. 기존 계약서에 새로운 집주인의 인적사항을 기록하고 서명이나 날인받을 것

2. 동일 조건으로 새로운 임대인과 계약서를 작성한 후 확정일자를 받지 말고, 확정일자를 받아 놓은 기존 계약서를 같이 보관. (확정일자를 새롭게 받게 되면 경매 등에서 후순위로 밀리게 되는 불상사가 발생함)

 

 

보증금을 올리게 되어 계약서를 작성해야 하는 경우

기존 확정일자가 있는 계약서는 그대로 보관하고 증액된 계약서만 새로 작성하여 다시 그 계약서에 대한 확정일자를 다시 받아야 합니다.

 

 

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