전세 만기전 절차 및 전세계약연장 증액 감액 계약서 작성 방법

전세 만기전 임대인와 임차인이 해야 할 기본적이 절차를 알아보고 연장을 할 때 전세금을 증액하거나 감액할 때 계약서를 작성하는 방법과 적절한 특약과 확정일자 받는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

2년 전세 만기가 다가올 때 임차인과 임대인이 해야할 일은 아래와 같이 3가지로 구분할 수 있습니다.

 

1. 주택임대차계약의 갱신과 종료

집주인과 임차인은 계약 만료 6개월에서 2개월 사이에 갱신 거절 혹은 계약 연장의 통지를 하여야 법률적 효력이 있습니다. 

 

임대차 해지나 갱신의 통지 방법은 정식으로는 내용증명이나 구두로도 할 수 있습니다. 하지만 증거를 남기기 위하여 카톡, 문자, 녹음 등을 활용하시는 것이 좋습니다.

 

 

2. 임대인이 임차인에게 월세나 보증금을 인상을 요청 시

집주인은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 전월세 금을 증액하겠다는 통지를 하여야 합니다. 임차인은 이에 대해 동의를 한다면 증액계약서를 작성하여야 합니다. 감액할 때도 마찬가지입니다.

 

 

3. 임대인과 임차인이 아무런 의사표시 없이 계약 기간이 지나간다면 묵시적갱신

묵시적갱신은 양쪽 당사자가 깜빡 잊어버리고 지나친 경우입니다. 또한 알았으나 귀찮아서 그냥 넘겨 버린 경우에도 의사표시가 없었기 때문에 해당됩니다. 이럴 경우 갱신되었다고 하더라도 임차인은 3개월 전에만 통보하고 나갈 수 있기 때문에 임대인은 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

 

그러므로 임대인은 임대차계약 기간이 만료되어 같은 조건으로 계약을 하고 싶다고 하더라도 계약서를 다시 작성하는 것이 좋습니다. 하지만 임차인은 특별한 이야기가 없다며 기다려 보는 것이 좋겠습니다.

 

 

증액 후 확정일자 받는 방법

'주택임대차 계약 증서상의 확정일자 부여에 관한 규칙'이 시행되면서 전세 보증금을 증액할 때는 증액된 금액에 대해 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 받아야 합니다

 

기존에 확정일자 부여된 계약서를 같이 가지고 주민센터에 가서 증액된 계약서에만 확정일자를 받으면 됩니다.  기존 계약서는 기존 보증금에 대해 유효하므로 꼭 보관하여야 합니다. 증액된 금액에 대한 권리는 확정일자 받은 날짜로 권리일이 되므로 등기부등본을 확인하여 근저당과 같이 추가로 변동된 권리가 있는지 확인하여야 합니다.

 

▶ 집에서 등기부등본 열람하는 방법은?

 

 

아파트 전세계약서 (증액)

전세 증액계약서 양식은 따로 별도로 정해진 것이 없기 때문에 주변에서 구할 수 있는 양식을 사용하시면 됩니다. 저는 아래와 같이 법무부에서 배포한 주택임대차표준계약서 한글 hwp 양식을 가져왔으니 다운로드하셔서 사용하시길 바랍니다.

 

 

 

1. 보증금

증액한 후의 보증금의 총금액을 넣습니다.

 

2. 계약금

기존에 지불한 보증금액을 기재합니다.

 

3. 잔금

증액되는 금액을 기재합니다. 날짜는 기존 계약의 만료일로 적습니다.

 

4. 임대차 기간

증액 후 갱신되는 새로운 기간을 표시합니다.

 

5. 특약사항

- 본 계약은 (구) 임대차계약 (전세보증금 3억 5천만 원정 / 계약기간 2021년 5월 30일 ~ 2023년 5월 29일)에 대한 증액 및 기간 연장의 재계약임. 기타 내용은 종전 임대차계약의 내용과 같음

 

- 종전 임대차계약의 효력을 유지하기로 약정하며, 증액 후 총 임대보증금은 4억 원이다. 증액된 계약의 효력은 잔금 지급일로 한다.

 

 

 

임차보증금 감액할 때는?

임차보증금을 감액 시에는 별도로 계약서를 작성하여 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 다만 기존 계약서에 특약 사항란이나 공란에 감액된 내용 등을 기재한 후 임대인과 임차인이 서명과 날인을 하고 나눠가지면 됩니다. 

 

감액된 계약서를 새로 작성할 수도 있는데 이 때는 필요한 특약은 "본 계약은 (구) 임대차계약 (전세보증금 금 3억 5천만 원정 / 계약기간 계약기간 2021년 5월 30일 ~ 2023년 5월 29일)에 대한 감액 및 기한연장의 재계약임. 다른 내용은 종전 임대차계약의 내용과 같음."을 사용하시면 됩니다.  기존 계약서와 감액계약서을 지참하여 확정일자를 받아서 같이 보관하시면 됩니다.

 

 

법무무 주택임대차표준계약서 hwp 한글 양식

법무부_주택임대차표준계약서.hwp

0.10MB

 

 

 

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